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  • 住房痛苦指数

       时间:2018-04-25 22:30:55     浏览:79    评论:0    
    核心提示:计算公式住房痛苦指数计算公式为:商品房的平均售价÷人均月收入=住房痛苦指数从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。住房痛苦指数计算公式有
    计算公式

    住房痛苦指数计算公式为:商品房的平均售价÷人均月收入=住房痛苦指数

    从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。

    住房痛苦指数计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。

    例如,2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米, 2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,,因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为:百姓住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43 。

    纵横向比较 住房痛苦指数

    住房痛苦指数是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。

    例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22

    如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。

    再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51

    从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。

    尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。

    这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。

    当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。

    这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。

    住房痛苦指数与中国住房痛苦指数
    住房痛苦指数的横向比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。

    239925元÷11197=21.42

    需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。

    如果一个25岁的中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。

    如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。

    世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦指数”即为:21.42年÷5=4.28 这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。

    详细对比

    “住房痛苦指数”与“中国住房痛苦指数”

    我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:

    一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。

    239925元÷11197=21.42

    你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。

    如果一个25岁的中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。

    如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。

    世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦指数”即为:21.42年÷5=4.28

    这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。

    中英“住房痛苦指数”比较

    持“中国的房价应该高,与外国不能比” 的观点者,其理论依据为,中国人多地少,土地短缺。那么只拿人口密度高于中国的国家比——如英国。

    英国的人口密度大大高于中国,为每平方公里247人,是中国人口密度的170%。中国平均的人口密度是每平方公里132人。这是一个并不高的,甚至是中等偏低的人口密度。因此,如果英国的“住房痛苦指数”大大高出中国的“住房痛苦指数”,是不足为怪的。

    而英国2003年的房价,普通地区为200英镑/平方米,伦敦地区的房价要贵一些,约合400~600英镑/平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑,因此,英国的一般地区普通住宅售价约合3000~4000元人民币/平方米;伦敦地区约合6000~10000元人民币/平方米,或均价1000美元/平方米。

    2003年英国人的人均收入为28330美元,以此换算,月收入为2362美元。如此算来:

    英国人的“住房痛苦指数”=388美元/平方米÷2362元美元=0.16

    这个数字说明,一个普通英国人的月均收入可以买到6.22平方米的商品房,而中国人三个月的月均收入还买不到1平方米的商品房,两者相差近20倍。

    2003年中国城镇居民人均年可支配收入为10493元,除以12,得出月均可支配收入为874元,全国平均房价为2820元/平方米。于是,2003年中国的“百姓住房痛苦指数”即为:

    中国人的“住房痛苦指数”=2820元/平方米÷874元=3.22

    人口密度仅为英国人口密度70%的中国,“住房痛苦指数”却高出英国人的“住房痛苦指数”整整20倍。

    我们接着看看伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较:

    伦敦人的“住房痛苦指数”=1000美元/平方米÷2362元美元=0.38

    2003年北京市住房痛苦指数为:

    2003年1~4月,北京房市的均价为6246元/每平方米,3月为6386元,6月为6333元,7月为6399元,8月为6623元,9月为6733元,10月为6781元,11月为6776元,12月为6723元。

    如此算来,2003年北京全年房价的均价应为6483元/每平方米。

    北京房价每月都在公布,每个月都在变化,而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次,所以这个公式的分母是相对稳定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17633元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为1471元。

    于是,2003年北京市的“住房痛苦指数”为:

    2003年北京市住房痛苦指数=6483元÷1471元=4.41

    北京人的“住房痛苦指数”高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。

    据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示,北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878.32元,居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米所以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为:

    北京市住房痛苦指数=9397元/每平方米÷1878.32元=5.0

    2006年10月北京人的“住房痛苦指数”达到了5.0,高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。

    对此,又该如何评说?

    全球各地的“住房痛苦指数”与北京的比较

    我们得把中国的“住房痛苦指数”拿出去,进行全球环境下的大比对,惟有如此,我们才能正确地认识中国房地产市场的形势,也才能正确地认识国家不断推出的,对中国房地产市场的一个又一个的房改新政。

    “住房痛苦指数”的计算公式为:

    商品房的平均售价÷人均月收入=住房痛苦指数。

    东京与北京

    之所以首选与日本的比对,是因为世界上人口密度最大的国家是日本,自然土地最昂贵的国家也是日本。

    据国外媒体报道,十年前,仅日本东京一地的土地可比价格,便己高达美国全国土地价格的总和,可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万,是北京人口的两倍。

    目前,世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区,一套使用面积80平方米的公寓楼,加停车位售价约为3 000万日元,折合人民币为225万元,公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。

    2005年日本人的人均收入为34510美元,月收入为23000元人民币,东京人的人均收入肯定在这个数字之上。

    所以可以得出:东京人的“国民住房痛苦指数”=23000元/平方米÷23000元=1

    但这个数字可能偏高,实际应当小于1。

    而且这个比较还是不公平的,更公平、更准确的比较方法为:

    将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年,中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,这样的计算才更有可比性,但这样一更改,结果居然是这样的:

    北京市住房痛苦指数=6485元÷874元=7.42

    这样一来,2005年东京人的“国民住房痛苦指数”,甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。

    巴黎与北京

    自1999年至今,法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小,可法国房地产价格在1994年至1999年间,曾大跌了30%强。因此,1999年至今的价格上涨,为法国的平均房价,划出了一道旋律优美的正弦波曲线。

    如果一加一减,法国平均房价在七年间的涨幅不过15%,年均涨幅不过2~3%,与通胀的速度相当,涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?

    法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高,其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24, 770美元,月收入为2064美元。

    以此计算:巴黎住房痛苦指数=5100美元/每平方米÷2064美元=2.47

    即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47,而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41,北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”,高出接近90%。所以,按比例来说,北京的房价大大高于巴黎,是有依据的。

    然而,巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数,因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。

    距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价,就便宜了许多,仅为每平方米1500欧元,即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价,也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数” 仅为1.66。
    法国的马赛相当于中国的广州,而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26,高出马赛300%。
    实际上,法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1~1.25之间涨落。因此,法国的房价和房地产市场状况,让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。

    纽约与北京

    在过去5年中,美国房价涨势如潮,5年间,房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是,在同一时间中国的房价却上涨了100~300%。
    我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫,还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。
    由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。
    首先,美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅都是2~3层高的小洋房,并附带车子、车库,甚至游泳池,而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
    也许有人会说,那是由于美国只有3亿人,而中国有13亿人,这是一个原因。可更重要的是,美国是一个汽车上的国家,但中国还是一个自行车上的国家,两国经济上的差距是显然的。
    并且,美国房地产商所经营的都是现房,三室两卫房以上房型占90%以上,即大户型为主。并且全是装修房,基本与中国的豪华装修相仿。
    美国的统计资料都以单元住宅来计算房价,而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。
    美国住宅多数集中在150~300平米左右,平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。
    有趣的是,纽约的房价并非美国的高房价地区。目前,旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅,售价72.7万美元,洛杉矶为47.5万美元,纽约为45.3万美元,华盛顿为42.9万美元,这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
    纽约的平均房价为:45.3万美元÷220平米=2045美元/每平方米。
    美国2005年的人均收入为37,610美元,换算成月收入为3134美元。
    以此得出:纽约人的“住房痛苦指数”=2045元÷3134元=0.65
    算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00,竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍。
    此前,尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论,但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。
    可令人感到尤为可笑的是,我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们,却是这样舆论误导公众的:如果把美元折成人民币,那么,纽约的房价应为每平方米单价近16,000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?

    不同参照物下对比

    不同参照物下各国与北京住房痛苦指数比较

    还需要指出的是,美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”,使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价,美国住宅面积数据相对低估,其测量方法下的“单元住宅单价 ”需要打折。

    中国住宅全是数层甚至数十层的高楼,而且一梯多户,一个小区有几百乃至上千住户,并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间,住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。

    美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说,而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。

    因为其计算的原则是“完工面积”,或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以,走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导,室内层高低于5英尺的部分不再计算,如果一个房间7英尺以上的空间不到50%,则整个面积也可不计。

    这样的事实让我们不得不感慨,一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想,与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候,差别就会如此之大。

    伦敦与北京

    英国的土地面积小于四川,但人口有8千万,因此人口密度大于我国的四川省。

    在英国,普通地区的房价为200英镑/平方米,伦敦地区则要贵一些,约合400~600英镑/平方米,一处4 80平方米的房产售价为17万英镑,因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000~4000人民币/平方米;伦敦地区均价为1000美元/平方米。

    2005年英国人的人均收入为28,350美元,以次换算,月收入为2362美元。

    如此算来,伦敦人的“住房痛苦指数”=1000美元÷2362元=0.38

    这个数字同样让人难置信。因为2005年北京人的“住房痛苦指数”为4.41,高出伦敦人十多倍。

    莫斯科与北京

    在刚刚过去的2006年,莫斯科的房价呈直线上升之势。据俄罗斯权威机构公布的统计数字,到2007年7月1 0日,莫斯科居民住宅的平均价格目前已经达到每平方米3653美元。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价,但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”,购房者普遍认为莫斯科的房价还要继续攀升。

    俄罗斯自1998年遭遇经济危机以后,全国各地的房价暴跌,莫斯科普通居民住宅楼的价格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后几年里,随着俄罗斯经济逐步复苏,各地房价也随之逐渐回升,莫斯科的房价上升更为明显,但上涨幅度没有超出购房者的承受能力。

    而莫斯科却从2005年下半年开始,房价飞速上涨,到2006年年初几乎达到疯狂的程度。高档居民住宅楼从一年前的每平方米2000多美元上涨到每平方米5000美元。

    2006年8月3日莫斯科市统计局公布了莫斯科人的收入情况。2006年1~5月份,莫斯科大、中型企业及各种所有制形式的组织机构的就业者月平均收入为20826卢布。据初步统计,按人口平均计算,莫斯科人的月平均货币收入合计为27489卢布,比2005年同期增长了 20%。其中,在金融机构工作的工资最高,平均为 45911卢布;教育机构的工资水平最低,平均为12298卢布。

    由此得出,莫斯科人的“住房痛苦指数”=3653美元/平方米÷1033.4元美元=3.53

    但即便如此,莫斯科人的“住房痛苦指数”仍大大低于北京人的“住房痛苦指数”。

    首尔与北京

    2006年11月16日,上海《新民晚报》刊登了这样一条新闻:《韩国部长因房价过高请辞副总理向无房平民致歉》。该新闻中说,韩国总统府日前宣布,建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀,为了对日前发生的房地产政策失败产生的争议负责,前天上午向卢武铉总统呈递了辞呈。据悉,虽然此次是由他们主动请辞的,但实际上却是因政策失败而问责性撤职。

    为此,韩国副总理权五奎说,政府“向无住房平民表示歉意”。道歉之余,韩国政府和执政的开放国民党于2006年11月15日举行党政协商会议,确定并发表了稳定房地产市场的方案。根据新方案,韩国将在接下来4年推出164万套新住宅,并通过限制抵押贷款等措施抑制投机,促成房价下降。

    路透社说,这是韩国政府3年来为抑制房价推出的第八套改革措施。目前,在首尔部分地带,房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。房价高涨不仅使韩国普通百姓怨声载道,还影响了韩国总统卢武铉的支持率。

    那么韩国首都首尔的住房痛苦指数究竟有多高?

    2006年4月,韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元,韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算:韩国首都首尔的住房痛苦指数=900万韩元/平方米÷322万韩元=2.79

    这样看来,无论是北京市住房痛苦指数还是中国住房痛苦指数,都大大地高于韩国首尔的住房痛苦指数。而且这个比较还是不公平的。因为此公式的数据来自韩国首都首尔的房价暴涨期的豪宅集中区,不具有代表性。而北京的数据为全市均价,因此,首尔的住房痛苦指数实际上应小于1。

    新加坡与北京

    新加坡的组屋是精装修,全家具电器的,而且只以使用面积销售。使用面积≥92平米四居室精装房,建筑面积≥131平米,仅售27.8~41万新元,新加坡的商品房均价大体在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元是低保,普通民众平均月薪3900元。以此计算:

    2006年新加坡住房痛苦指数=3022新元/每平米÷3900新元=0.77

    瑞士与北京

    瑞士房价是全世界最高的地方之一,以价格最高的苏黎世州为例,在苏黎世市区或风景区的房价约合2500~70 00瑞士法郎,也就是合15000~40000元人民币/每平方米,即:2000~5000美元/每平方米。但郊区的住房要便宜一些,约为1500~3000瑞士法郎,合9000~18000元人民币/每平方米。一套100平方米的住宅售价为15~20万瑞士法郎居多。

    瑞士苏黎世市区2005年房价约为4000美元/每平方米。这在世界各国首都的房价中,算比较贵的。

    2005年瑞士的人均收入为39,880美元。月收入为3323美元。依此计算:

    瑞士人的“住房痛苦指数”=4000美元/每平方米÷3323.3元美元=1.20

    当“住房痛苦指数”一进入房地产市场研究,一进入房地产市场庞大而复杂的数字迷阵之时,是否真有一种豁然释义、云翳散尽、洞若观火的感觉?

    之所以创立并设置如此简洁而清晰的一个指数,是想交给每一个中国人一把尺子,谁都会用,谁都能很容易很准确地,作出对中国房地产市场的是非曲直的判断。

    不过也有人建议说,为什么不把“住房痛苦指数”改称“住房幸福指数”,不是比较能为主流媒体所接受吗?

    我的回答是:“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”,其改变的临界点是1,即“住房痛苦指数”大于1时,该指数为“住房痛苦指数”,当“住房痛苦指数”小于1时,“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。

    中国“住房痛苦指数”一览表

    序号 城市 住房痛苦
    指  数 2005年
    人均月收入 商品房每
    平米均价 统计时间
    1北京 6.39 1471元 9397元 2006.10
    2 昆明 5.44 754元 4103元 2006.7
    3 厦门 5.44 1367元 7432元 2006.6
    4 天津 5.36 1063元 5700元 2006.10
    5上海 5.35 1553元 8317元 2006.10
    6 温州 5.35 1735元 9278元 2005.12
    7 福州 5.22 1063元 4159元 2006.4
    8 广州 5.14 1240元 6382元 2006.9
    9 成都 4.87 943元 4593元 2006.8
    10 深圳 4.46 1791元 8072元 2006.7
    11 南宁 4.36 672元 2935元 2006.7
    12 青岛 4.31 1076元 4639元 2005.12
    13 合肥 4.28 718元 3069元 2006.3
    14 大连 4.26 994元 4241元 2005,12
    15 呼和浩特 4.24 1012元 4300元 2006,10
    16 拉萨 4.04 717元 2900元 2006,10
    17 武汉 3.94 904元 3561元 2005,12
    18 太原 3.92 779元 3050元 2006.4
    19 济南 3.73 1131元 4223元 2006.4
    20 石家庄 3.69 718元 2648元 2006.8
    21 哈尔滨 3.64 745元 2712元 2006.8
    22 银川 3.58 665元 2387元 2006.7
    23 沈阳 3.39 933元 3166元 2006.8
    24 西宁 3.19 635元 2028元 2006.8
    25 西安 3.12 1020元 3182元 2006.5
    26 海口 3.08 812元 2504元 2006.6
    27 重庆 3.02 854元 2587元 2005.12
    28 贵阳 2.99 827元 2470元 2006.4
    29 长春 2.96 742元 2196元 2006.4
    30 郑州 2.88 908元 2616元 2005.12
    31 长沙 2.81 1036元 2915元 2006.9
    32 乌鲁木齐 2.33 901元 2101元 2006.9

    附录:

    “住房痛苦指数”较合理的数值应 < 1 。 当“住房痛苦指数” < 1时,自动升级为“住房幸福指数”。

     
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