提要：高档房遭限购限贷、刚需楼盘竞争得头破血流……开发商的烦心事或许还远不止于此。公租房经适房应区别
记者了解到，“公租房十年可售”一说至今引发的质疑声不断、摇头不解者甚众。
高档房遭限购限贷、刚需楼盘竞争得头破血流……开发商的烦心事或许还远不止于此。记者了解到，在国家强力推进的保障房建设中，江苏省住建厅厅长周岚提出一种新思路：鼓励开发商出钱建，出租10年后准卖。此言一出，争议不断。但有专家认为：这将使公租房制度实现规模化运转，光“10年后承租户可买到此房的产权”这一项预期就足以改变楼市。对开发商而言，大批新就业人群退出商品楼市必将带来一场不小冲击；而对更多自住购房人而言，用保障房调节楼市、遏制房价将不再是一句空话。□快报记者 孙洁
创新思路
融资难！公租房不妨先租后卖
上周，“全国保障房开工不足30%”的消息传开。业内人士认为，国家将督促各地保障房建设进度，保障房建设将成为楼市调控的又一强力举措。
记者了解到，江苏省建设部门正在酝酿一种新的公租房“先租后卖”制度。江苏省住建厅厅长周岚在今年3月全国“两会”期间透露，设想让房地产开发企业投资建设公租房。探索采用“先租后售”的方式，规定一定期限，如10年内政府承租，按照活期基准利率贴息，并按照类似于经济适用房的开发利润支付开发商。政府承租后，再按照公共租赁住房的提供模式和价格提供给保障对象。10年后，可以转为商品住房上市销售。
据了解，公租房“先租后卖”的方式主要是着眼于目前的建设资金短缺问题，有利于公租房项目迅速上马，并具备一定的规模。“很简单，就算一套60m2的公租房，建设成本2000元/m2，划拨用地不交土地出让金，但土地拆迁整理等刚性成本省不掉，一套也要15万-20万。租金收入入不敷出，又有谁愿意投资赔本买卖呢？”业内人士告诉记者，有了“租10年可卖”，那就等于给了投资基金们一个保底：10年可收回成本。这些资金才肯投入公租房项目，才能真正做到公租房成规模开发；而不是原先的靠地方政府从土地出让金里出，“地方政府钱不够用，公租房零星建设，根本起不到作用。”
引发质疑
是倒退？公租房经适房应区别
记者了解到，“公租房十年可售”一说至今引发的质疑声不断、摇头不解者甚众。
质疑点一，公租房可卖还叫公租房吗？一位从事住房保障专业工作的政府人员告诉记者：“公租房出售跟制度设计本身相悖！看看香港等地的成熟制度，哪有出售的？公租房可售就回到了经济适用房，绝对是政策倒退！”
质疑点二，出租十年再出售，可行吗？公租房本身建设标准就低，户型设计就小，又出租了10年，还能当商品房卖？这能卖出去吗？“要么10年后成无法脱手的烫手山芋，要么现在的建设标准就要高过商品房，显然这个办法不可行啊！”业内人士也无法理解10年后咋卖。
质疑点三，让开发商供应公租房，是不是帮开发商消化库存啊？“让开发商建公租房，说不定就有开发商会把卖不掉的小户型商品房拿给政府收购，正好解决了现在房子难卖的状况。”也有人猜测：这样楼市好不容易出现的供求逆转、有利于购房人的局面又要不保了，这不是有关部门又想着法子救开发商吧？
质疑点四：为什么是10年可卖，莫不是还要保护楼市10年？还有一种观点认为：10年可卖，也就是说，这批房子虽然建了，但10年之内不上市，至少可以保证10年之内楼市还是只有高价商品房，要等这批便宜的小房子，还要10年以后？
记者就此采访众多人士，大部分人认为：这个设想根本不可行。
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专家激赏
有误读！确保覆盖“后40%”人群
可是也有专家提出了肯定的意见，并从中嗅出了政府调控楼市的新思路。南京工业大学房地产系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华就表示：这是一个非常实事求是的好办法。
他告诉记者：很多人质疑是因为对“全盘计划”不了解。实际上完整的制度应该是：土地划拨，开发商代建，政府引入保险资金等投资机构从开发商手中收购产权；出租10年后出售，但只卖给原先的承租户；购买者转卖该房只能按规定价转给政府或符合承租公租房条件的其他家庭，而不能直接进入楼市。
“如果10年内不愁居住，10年后还可低价购得该房，请问中低收入者欢迎不欢迎这样的制度？”吴翔华表示，公租房不能当商品房卖，房源就永远在需要的人群里流转，不用重新批量建设。至于出租的房源少了，政府通过出售收回的资金补充建设公租房，这样，就实现了资金和建设的良性循环。“这是一种租售并举的经济适用房制度，最符合当前的实际需要。”
南京林业大学社会学系主任孟祥远今年正在研究一个有关居住社会问题的国家课题，他同样赞成公租房“先租后卖”，认为“有可取之处、可以尝试”。但他提出，这类房子一定要防止变味，堵塞非法牟利漏洞。
据悉，公租房先租后卖的最大意义就在于它可以让住房保障覆盖“后40%人群”。也就是按照收入“七分法”，把所有人分成7类：最高收入者，占总人口的10%；高收入者，占10%；中高收入、中等收入、中低收入者各占20%；低收入者、最低收入者再各占10%。住房保障不仅应该保障最后的低收入及最低收入的20%人群，还应覆盖中低收入者的20%，合起来就是“后40%人群保障”。
“占全社会20%的最低和低收入人群进廉租房保障了，20%的中低收入人群10年后就可购得产权，这才是真正解决了社会问题，才是真正的楼市调控。”吴翔华如是说。
调控猜想
组合拳！这一次商品房难逃冲击
虽然现在提的只是“公租房10年后可出售”，但如果真的落实，其影响面很可能超过后40%人群。
“这种可取得产权的预期，将立刻使大批新就业大学生、城市中低收入者退出买房大军。”吴翔华认为：这种能“改变购房人预期”的调控办法甚至比加大商品楼市供应收效更快。
“实际上，重庆已经在试点类似的办法，证明这种思路已经不仅仅是个设想，很有可能变成现实。”吴翔华还告诉记者：同时，国内诸多专家都在提对商品房市场的“资本利得税”，如果能在一高一低两个市场里同时政策发力，对楼市的调控体系将更完善，楼市将更稳定。
所谓“资本利得税”，就是规定商品房的投资人转手该房时，对其所得征收高额税费，使“炒房无利可图”。房主只能靠租金获得收益，这样的收益受制于居民的收入水准，才是一个健康的楼市真正该有的回报。
“如果说，只在保障房市场里实行公租房低价出租、低价出售，不对商品房市场价格加以遏制，久而久之，两者的房价差距很大，会有更多买不起商品房去挤那40%的名额，最终只能是老百姓抱怨政府住房保障不力。如果扩大保障范围，政府的负担越来越重，最终导致保障房系统瘫痪。所以说，楼市调控是一个系统工程，商品房和保障房两个市场里的新政缺一不可。”专家认为，在接下来的楼市调控中，政策还会陆续出台，指望炒房牟利或指望限购令取消后的房价大幅反弹都将不太现实。
